А что мы получим, это мы посмотрим. Судя по количеству разговоров, по накалу их, ипотека – это мода. Чуть ли не национальная идея такая маленькая. Производства 2004 года. В советское время граждан не устраивала длина квартирных очередей. Граждане не хотели унижаться - и пожалуйста. Очереди канули вместе с бесплатной выдачей недвижимости (хотя формально их отменят только сейчас). Проблема тут же стала проблематичнее. В начале 1990-х за квартирой стали ходить на вторичный рынок, но это уже для немногих. Было, есть и будет. Затем возник рынок долевого строительства, в Красноярске сейчас примерно половина квартир покупается на нем. Это чуть дешевле, но… Во-первых, все равно дорого. Во-вторых, каждая десятая сделка – это мошенничество. И цивилизовать это невозможно: процент «кидалова» народ если не знает, то тонко чувствует. И все равно же идет. В-третьих, фирмы греются на дисконте, а граждане, соответственно, на нем горят. По сути «долевка» – это принцип страшного авансирования. С учетом которого цена отнюдь не дешевле. Казалось бы, ипотека – выход.

Мы за ценой не постоим?

Предположим, что все пойдет хорошо, как хочет правительство. Сейчас пользователей ипотечных кредитов – 1,5% от взрослого населения страны. Их станет больше, и не на проценты, в разы. Через несколько лет по ипотечным схемам будет продаваться до 3 млн. квартир в год. Однако одно любопытное следствие эксперты прогнозируют уже на ближайший год. Рост цен на жилье в 2004-м составил от 20 до 35% (по разным позициям). Это не козни, это игры спроса и предложения. Ипотека, став массовой, создаст нам ажиотажный спрос. Отдавать придется деньги свои, а тратить народ побежит чужие. И сам поднимет цены для себя же. Где-то раза в два (…но это, напомним, если ипотека пойдет «успешно»). Так что если кому-то до покупки квартиры осталось подкопить сотню тысяч, их надо занять сегодня же. И купить. Не дожидаясь, пока страна проснется с давно обещанным благом.

Но, допустим, за ценой население не постоит. На обещанное благо откликнется. Тогда приходит черед злобствования номер два. Это тема «нового крепостного права». Суть в том, что купленная по ипотечной схеме недвижимость – собственность не жильца, а его кредитора. В ней можно только жить, но не обменять, не продать, и т.п. И такие правила лет на десять-пятнадцать. Хочешь не хочешь – живи. В итоге мобильность самой мобильной группы (а кто еще потенциальной клиент, ежели не они?) падает до нуля. И даже советская система «прописки» кажется, в сравнении с этим, желанной вольностью…

Ваши доказательства

Впрочем, есть и другие эксперты. Ипотеки они не боятся, начинание приветствуют. Только в его реальности – в перспективе ближайшего десятилетия – сомневаются. Дело тут в национальных особенностях декларирования доходов.

Ипотечный кредит, как и любой кредит, дается под некоторые гарантии. И не под «честное слово». Под него бич дядя Вася начнет кредитоваться в Сбербанке на опохмел. Гарантии нужны сугубо материальные. Как правило, идущий за жилищным кредитом особой собственности за собой не имеет. Он ей, первой значимой собственностью, хочет обзавестись. Под гарантии своего «среднеклассового» дохода, не позволяющего брать серьезные вещи с получки, но позволяющего на них копить. И вот он приходит в банк… И вскоре уходит… Нюанс в том, что «средний класс» в России, как правило, свои доходы не декларирует. Точнее, их не декларирует работодатель. По закону оно, конечно, неправильно. По совести, впрочем, понятно: в противном случае в России не сложилось бы нынешнее поголовье этого среднего класса. «Черная» и «серая» зарплата в конвертах – для малого и среднего бизнеса скорее правило, чем исключение. Показать свои финансовые потоки государству всегда готовы лишь государственные компании. И, может быть, некоторые олигархические структуры, с некоторых пор – тот же ЮКОС. И уж тем более не «светит» себя сам предприниматель, мелкий и средний. По Красноярску официальная зарплата в малом бизнесе подбирается сейчас… к двум тысячам рублей. На что официальные люди лишь разводят руками.

Вывести эти потоки из тени в свет практически невозможно. Частная компания, более маневренная, заранее обеспечена преимуществом перед большим и неуклюжим фискалом. Это, кстати, особенность не только России – в большинстве стран стопроцентно собирать налоги не получается. В той же Европе скорее «инвесторы» крутят государством, нежели наоборот, и т.д.

Между работодателем и работником существует негласный пакт. Сотрудник все понимает. Он, например, таким образом лишается пенсии, но верить в «пенсию» у нынешних россиян не принято. Принято верить в те деньги, которые здесь и сейчас. Однако при верховной отмашке на «развитие ипотеки в России» работник поймет, что практически лишается и ее. Документов, официально подтверждающих доход, например, в 500 долларов, ему не светит. По документам он получает тысячу рублей. И формально-юридически мало чем отличен для банка от нашего бича Василия. Равенство в правах полное. Западная институция вязнет в русском капитализме, как армия Наполеона осенью 1812-го на смоленской дороге… Распутица-с…

Страшная кредитная история

Еще одно обстоятельство: даже если кредит дают – не всегда хочется брать. В России ставки кредитов примерно на 5-10% выше, чем на Западе. Дело, опять-таки, не в жадности наших банкиров. Если смотреть на риск не возврата кредита – мы видим точную корреляцию. Процент не возврата колеблется как раз в пределах от 5 до 10%. Повышая ставку за кредит, банк фактически занимается страхованием. Честные граждане, скинувшись, выкупают убытки от нечестных и неудачливых.

Понизить риск в сегодняшних условиях практически невозможно. На Западе, скажем, есть понятие «кредитной истории». Если физическое или юридическое лицо двадцать лет имело отношения с банками, в нем можно не сомневаться. Лицо не подведет и расплатится. В сегодняшней России кредитных историй нет, и некоторое время не будет. Ни у фирм, ни у граждан просто нет опыта долговременного существования в рынке. Многие вообще обращаются за кредитом впервые.

Тот же парадокс, что при взятии на работу: везде требуют опыт. Но если его требуют везде, то его нельзя получить негде. Если заемщика удостаивать внимания лишь по предъявлению «кредитной истории», то эта история просто никогда не начнется.

В итоге есть люди, которые хотят брать деньги и потом отдавать. Есть банки, которые, как ни странно, хотят того же. Их встрече мешает именно размер ставок, независимый от злой воли первых или вторых.

Ситуация могла быть решена, если бы банки начали страховать свои риски как-нибудь по-другому. Однако – признаем честно – такого глобального страховщика кредитных рисков в стране пока не виднеется. Во-первых, его деятельность требовала бы гигантского капитала. Во-вторых, чтоб снять бремя с банков (фактически переложенное ими на клиентов), такой страховщик должен работать себе в убыток. В этой интересной роли могло бы выступить государство… но это уже отдельный разговор, специальный и долгий. Пока что мы имеем то, что имеем.

Александр Силаев