Красноярские риелторы продают квартиры в доме по улице Ботанической, 21, построенном без разрешения.

Арбитражный суд отказал застройщику – ПСК «Союз» в праве пользования земельным участком. Иначе говоря, строительство, которое ведет компания в Октябрьском районе, – незаконно. Ведь объекты она возводит на чужой земле. Такой современный вариант «нахаловки».

Шаг вперед, два шага назад

Строим рыночную экономику. Кто-то даже утверждает, что уже построили. Но со своим национальным колоритом, который в народе называют просто – кинуть на деньги.

На рынке долевого строительства подобное кидалово случается сплошь и рядом. Один скандал сменяет другой. А крайними, как всегда, оказываются граждане, решившие построить себе новое комфортное жилье.

Преамбула истории такова: известная в Красноярске компания «Союз» ведет строительство жилых объектов на земельном участке, принадлежащем (без права отчуждения) – краевому радиотелевизионному передающему центру (КРТПЦ). Администрация города еще в 92-м году закрепила за центром право бессрочного пользования землей. Но в апреле прошлого года отменила свое прежнее постановление и выдала другое распоряжение – «О предварительном согласовании мест размещения жилых объектов ЗАО ПСК «Союз». Понять документ можно двояко, хоть и носит он предварительный характер, но строители восприняли его как «добро» на начало строительства. Правда, спустя некоторое время из департамента градостроительства исходит еще один документ, отказывающий строителям в праве пользования земельным участком. Такое «вальсирование»: шаг вперед, два назад.

Как бы там ни было, дома строятся. Как выразился Олег Харченко – заместитель руководителя антимонопольного управления, застройщик действовал по принципу: зайдем на участок, построим объект, а потом кто нас оттуда выкурит? Вопрос с 21-м домом возник в связи с его ближайшей сдачей – во втором полугодии 2006 года. По крайней мере, так обещано инвесторам. На деле обещание такая же фикция, как и юридический статус строящегося жилья.

Я побывала на Ботанической. Кирпичная коробка зияет пустыми оконными проемами. Ветер гудит в проводах антенн, которые находятся в какой-нибудь сотне метров от стройки. Поинтересовалась у рабочего, когда будет сдаваться дом. – К 31 декабря только коробку закончим. За отделку возьмемся не раньше марта, так что к лету, возможно, сдадим, – ответил тот, распиливая лист ДВП.

Эти квартиры (как и еще в одном «союзном» доме – на Ботанической, 25, плановая сдача – первое полугодие 2007-го) активно рекламируются. Несмотря на то, что в мае арбитражный суд, по иску УФАС, запретил «Союзу» всякую рекламу своих объектов и строительной деятельности на Ботанической. Неужели агентства недвижимости не знают, какой товар они продают? Тогда за что риелторы берут с клиента 25 тысяч + 2% от сделки?

«А в остальном – все хорошо, все хорошо!»

Из частных разговоров с продавцами недвижимости узнала, что существует негласный черный список строящихся долевых объектов, числом около сорока. У застройщиков из этого списка – одни и те же проблемы: нет разрешения на строительство, не оформлено право собственности на землю. Любопытно, что упоминавшийся ранее 25-й (панельный) дом также из числа «неблагонадежных». И к бабке не ходи, и так ясно: подойдет время сдачи – и купившие в нем квартиры не смогут вступить в их владение. Регистрационная палата не пропустит документы, если не будет вынесено решение о землеотводе. А это сомнительно: земля-то чужая.

В газете «Новая жилплощадь» от 27 ноября предложений по Ботанической – хоть отбавляй! Фигурируют и «нехорошие» дома. Цены такие: однокомнатная в «панельке» – 1100–1200 тыс., в «кирпиче» – 1400–1500 тыс. Двухкомнатные: от 1300 до 1950 тыс., в зависимости от дома, количества метров и отделки. Деньги для тех, кто подпольным миллионером Корейко не является, огромные. Граждане берут кредиты в банке, продают имеющуюся недвижимость, соглашаясь перекантоваться некоторое время у родственников. Представляете, в какой ситуации они оказываются, когда, честно выполнив все условия договора с застройщиком, остаются на бобах?

Почему продавцы не предупреждают покупателя о грядущих проблемах? Или предупреждают? Маленький эксперимент: беру газету в руки и начинаю «покупать». Обзваниваю: «Институт жилищных инвестиций», «Центр риелторских услуг», «Аиф-крепость», «Рица». В последнем агентстве дотошно выспрашивают, как я буду рассчитываться – через банк или наличными. Свой интерес объяснили тем, что банки требуют от продавцов недвижимости слишком много бумаг. Говорю: «Наличными» – и слышу в трубке вздох облегчения.

Дальше звоню – в «Посад», «Региональный жилищный центр», «Ареверу». Интересуюсь обоими домами: и 21-м, и 25-м. Только в «Гарантсервисе» агент попросил время, чтобы проверить, имеются ли в их базе продаж эти адреса. В остальных агентствах риелторы энергично расписывали преимущества и ни слова – о юридических заморочках. В «ИЖИ», например, девушка-агент горячо убеждала меня, что все разрешения на дом получены и проблем в Регистрационной палате не возникнет. В «Аревере» над моим вопросом, все ли документы у строителей в порядке, посмеялись: «У нас очень опытный юрист. Кроме того, за отдельную плату, всю процедуру оформления может провести наш человек».

Все это очень и очень странно. Тем более что Анжелика Югрина – председатель красноярского Союза риелторов – сообщила, что правление извещало компании – членов союза – о проблемных домах. Более того, общим решением рекламировать сомнительные адреса запрещено. Как и предлагать их клиентам. Но факт остается фактом: и «Рица», и «Аревера» – члены союза. Что уж говорить о других компаниях, работающих в одиночку?

Так быть должно

По Федеральному закону 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» статус застройщика компания может обрести при нескольких обязательных условиях: имея в собственности или на правах аренды земельный участок (это право должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате). Еще необходимо получить разрешение на строительство. И, наконец, прежде чем заключать договоры с дольщиками, застройщик обязан опубликовать в СМИ и разместить в Интернете проектную декларацию. До совершения этих действий он не имеет право ни строить, ни рекламировать строящуюся недвижимость. Ведь вся реклама, которая несет информацию о долевом строительстве, объектах и услугах, должна содержать реквизиты документа о землеотводе и разрешения на строительство. Но промышленно-строительная компания «Союз», очевидно, считает, что на нее требования закона не распространяются. Игнорируя майское решение арбитражного суда, строители возобновили рекламную кампанию.

Антимонопольное управление готовит новое дело о нарушении предписания, запрещающего «Союзу» рекламировать объекты на Ботанической. «Штраф – до 500 тысяч рублей – застройщик будет платить из денег дольщиков», – заметил замначальника УФАС Олег Харченко.

Опять суд!

Что теперь делать инвесторам? Как оформить в собственность купленную квартиру? Наталья Яковлева, начальник отдела регистрации долевого строительства, искренне сочувствует людям, оказавшимся в столь драматичной ситуации. Но при поступлении документов на оформление палата будет руководствоваться буквой закона:

– Дом, самовольно построенный на чужой земле, не может быть сдан в эксплуатацию. Без оформленного права собственности на землю нельзя подписать акт ввода. А без этого документа нельзя зарегистрировать свои права.

Вступая в долевое, гражданин не только обретает права, но и заранее соглашается с возможными рисками. Правда, дольщик в одностороннем порядке может отказаться от договора, если застройщик задерживает передачу объекта, строительство прекращено или в проектную документацию внесены существенные изменения (ст. 9 закона № 214 ФЗ). В этих случаях застройщик должен возвратить дольщику сумму, вложенную им в строительство, а также проценты в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Тем, кто уже приобрел «союзные» квартиры на Ботанической, можно посоветовать одно: обращаться в суд с иском к застройщику. Тем, кто еще не успел этого сделать: прежде чем выкладывать деньги, проверьте у строителей все документы: на землеотвод, разрешение на ведение строительства, проектную декларацию. Застройщик не вправе отказать. Как и риелторская компания, выступающая посредником, – у нее должны быть копии этих документов.

Галина Эйснер