Стоп, кредит

Спрос на ипотечном рынке не стимулирует предложение

Стагнация на рынке ипотеки приближается к своему апогею: просрочка по кредитам превысила критическую отметку в два раза. В сложившейся ситуации банки пытаются адаптироваться к условиям рынка.

Прошлогоднее эхо

Изменения на рынке ипотечного кредитования начались еще осенью позапрошлого года, когда часть российских банков ответила на грянувший ипотечный кризис в США повышением ставок и ужесточением условия. Однако тогда практически все банки утверждали, что не собираются изменять условия кредитования. И действительно, статистика Центробанка подтвердила, что по итогам 2007 года процентные ставки не только не выросли, но даже снизились на фоне достаточно высокого роста размеров ипотечных портфелей. Однако статистика Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) показывает, что уже в третьем квартале 2007 года наметилось снижение темпов роста объемов выдачи ипотечных кредитов.

Сегодня ситуация иная. Развивающийся финансовый и экономический кризис, сопровождающийся повышением межбанковских кредитных ставок на фоне мирового дефицита ликвидности, привел к тому, что практически у всех банков, даже у самых крупных и преуспевающих, возникла нехватка денег для продолжения существующей политики кредитования.
- Мы, как и многие другие банки, выдвигали достаточно демократичные требования, — рассказывает управляющая красноярским филиалом банка «Уралсиб» Наталья Потапова, — невысокий первоначальный взнос, достаточно крупные суммы плюс невысокий процент.

Работать в том же режиме было уже просто невозможно. Сокращение денежной массы происходило лавинообразно, и банки вынуждены были начать пересматривать свою кредитную политику.

Ставки сделаны

Главным, чего коснулись изменения, оказались процентные ставки по кредитам. Их повышение было зафиксировано еще в начале 2008 года, когда пошла первая волна. Тогда специалисты АИЖК прогнозировали увеличение процентных ставок к концу первого квартала до 13% годовых против 12,6% на конец 2007 года. По итогу рост оказался даже выше, и ставки почти достигли 14%.

Рост ставок не был однозначным: в течение первого полугодия прошлого года ставки то повышались, то вновь снижались, удерживаясь примерно на одном уровне, не превышающем 14% годовых по рублевым кредитам.
Однако уже в августе ситуация сильно изменилась: ставки уверенно поползли вверх. Причем основной рост показали именно ставки по рублевым кредитам. Рост был столь стремителен, что уже к середине декабря 2008 года, по данным АИЖК, средневзвешенная плавающая рублевая ставка составляла 28,5%, а фиксированная — 18,5%, тогда как аналогичные долларовые ставки выросли незначительно.

- Причин такому поведению масса, — пояснили специалисты АИЖК. — Во-первых, рост стоимости заимствований на внутреннем рынке. Во-вторых, проблемы с фондированием повлияли на увеличение ставок по различным видам ипотечных кредитов. Соответственно, темпы роста фиксированных и плавающих ставок в рублях были значительно выше темпов роста ставок по кредитам в иностранной валюте.

Другая причина роста в стремлении банков покрыть все возрастающие риски, которые, как известно, закладываются в процентную ставку. Именно этим можно объяснить рост ставок на фоне снижения ликвидности — нужны гарантии возвращения капитала.

Однако, по заверению банков, рост ставок не смог отпугнуть потенциальных заемщиков — их число по-прежнему велико. Но велико и число отказов, ведь банки подстраховались еще и возросшими требованиями. Основной тенденцией здесь является увеличение первого взноса и уменьшение максимальных сумм кредитования.

- Нам пришлось увеличить сумму первого взноса до 30% от суммы кредита, — говорит Потапова, — а также уменьшить максимальную сумму по кредиту до 1 млн руб.

Торможение с разгону

Другой чертой кризисного ипотечного рынка стало снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. По данным АИЖК, в третьем квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на 198,2 млрд руб., что всего на 5% больше, чем во 2-м квартале. Тогда как за аналогичный период 2007 года прирост составил 33%. Таким образом, годовой рост по итогам 9 месяцев прошлого года составил 25% против 67% в первом полугодии.
- Ипотечное кредитование в регионе идет, — подтверждает в Потапова, — однако темпы его замедлились. Сегодня многие банки пытаются адаптироваться к новым рыночным условиям.

Помимо замедления темпов роста ипотечных портфелей, ряд банков и вовсе приостановил выдачу подобных кредитов. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным кредитный брокера «Кредитмарт», ипотечные кредиты больше не выдают 17 банков, среди которых Хоум Кредит энд Финанс Банк (ХКФ Банк), «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», КБ «Московское ипотечное агентство», Русский ипотечный банк и банк «Соотечественники».

Также происходит и сокращение сроков кредитования. Если раньше на кредиты сроком от трех лет в «малых» и «средних» банках (критерием является размер активов) приходилось 54% и 33% соответственно, то сегодня речь идет о 4% для «малых» и 8% для «средних» банков.

Невозвращенцы

Сегодня рынок ипотеки испытывает на себе не только влияние мирового финансового кризиса (проблемы с ликвидностью), но и экономического. Часть заемщиков, уже получивших ипотечные кредиты, оказались не в состоянии их выплачивать. Несмотря на заверения ряда банков, что у них нет проблем с невозвратами, данные АИЖК неумолимы — по итогам 2008 года доля просроченных выплат в портфеле агентства составила около 8%, тогда как критической величиной считается 5%.

Причем вызывает опасение не только сам факт роста задолженности, а и его темпы: еще по итогам первого полугодия 2007 года просрочка по ипотеке была примерно 2,7%, а на 1 сентября 2008-го составляла уже 5,95%. Таким образом, можно говорить, что скорость роста невозвратов увеличилась почти вдвое.

Понимая сложившуюся непростую ситуацию, правительство Красноярского края вышло с инициативой выделить до 2012 года около 100 млн руб. на частичное погашение долгов бюджетников по ипотеке.

По данным специализированного портала «Русипотека», на конец 2008 года просрочка по ипотечным кредитам в нашем регионе составляла 5,2% (причем еще в октябре эта цифра была на уровне 3,8%). По данным Центрального банка России только к 1 октября 2008 года работающими в крае банками было выдано около 1,6 млрд руб. Общего же объема кредитной задолженности так и не удалось выяснить: банки не разглашают эту информацию.

Судя по всему, ипотечный рынок проседает всерьез и надолго. Соглашаются с этим и специалисты АИЖК, прогнозируя снижение объемов кредитования в долгосрочной перспективе.

 Минимальные и максимальные процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам на 17.12.2008 г.

Источник: Агентство ипотечного жилищного кредитования