Президент России Владимир Путин в ряде последних своих публичных выступлений вновь затронул проблему развития ипотечного жилищного кредитования в стране. По его мнению, этот механизм должен стать приоритетным направлением государственной жилищной политики в России на ближайшую перспективу. Но здесь перед государством стоит весьма непростая задача. Необходимо разработать федеральную ипотечную систему, которая позволила бы семьям, имеющим средние доходы, получать кредиты на приобретение жилья в любом месте России.

Отечественный опыт

Необходимо отметить, что для России ипотечное кредитование не является каким-то новым финансовым механизмом. Еще в Российской империи существовала достаточно целостная система ипотеки. Она сложилась во второй половине XIX века и была представлена тремя группами кредитных учреждений.

Первая группа была представлена двумя государственными банками - Крестьянским поземельным и Дворянским земельным. Через них государство кредитовало широкий круг лиц под залог недвижимости практически во всех регионах России. На эту группу приходилось до 70 % всех выданных в стране ипотечных кредитов. Во вторую группу входили акционерные земельные банки, которые в основном выдавали ссуды под залог земельных участков. Операции они совершали главным образом в сельской местности. Третья - состояла из городских кредитных обществ. Обеспечением их кредитов были городские жилые и нежилые строения.

Этими тремя группами учреждений ссуды выдавались на срок до 60 лет под 6-8% годовых. Но кредиты выдавались не деньгами, а ипотечными облигациями (по ним начислялся также доход в размере до 4-5% годовых). При этом эти ценные бумаги были полностью обеспечены за счет заложенной в банках недвижимости.

Заемщики, получив в качестве кредита ипотечные облигации, как правило, или сразу продавали их по биржевому курсу, или закладывали в коммерческий банк с целью получения уже денежной суммы. В результате стоимость ипотечной ссуды обходилась заемщику до 2-3% годовых.

Американская модель

Конечно, может показаться, что дореволюционный российский опыт не совсем подходит для нынешней экономической системы, которая еще сохранила родовые признаки советского периода, в том числе и надежду на получение бесплатного жилья. Но если сравнить наш прошлый отечественный опыт с современным состоянием американского рынка ипотечных кредитов, то мы найдем между ними поразительное сходство.

Как известно, в основе американской модели лежит двухуровневый рынок ипотечных ссуд. На первом уровне кредиторы (сберегательные учреждения, кредитные союзы, коммерческие банки) выдают кредиты на покупку жилья. Потом эти кредитные обязательства они продают на вторичном рынке третьим лицам или на их основе выпускают новые ценные бумаги. При этом привлеченные средства вновь пускаются в оборот и выдаются новые жилищные ссуды.

На более низком уровне, т.е. вторичном рынке, действуют две крупные группы операторов. В первую группу входят государственные корпорации и контролируемые государством организации, такие как Freddie Mac и Fannie Mae. Основу второй составляют частные организации, в том числе коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные и инвестиционные фонды. Представители этих двух групп приобретают на первичном рынке, как ипотечные кредитные обязательства, так и ипотечные ценные бумаги. Часть этих ценностей они оставляют у себя с целью формирования инвестиционного портфеля. А другую часть используют для формирования крупных пулов с другими участниками для выпуска новых различных видов ценных бумаг, в обеспечении которых лежат все те же первые выданные на покупку жилья кредиты.

Следует отметить, что основной первичный инструмент, т.е. ипотечный кредит, продается на вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, он может быть продан полностью, во-вторых, только право на долевое участие в выданном кредите, и в-третьих, консолидированно в виде ценных бумаг, обеспеченных этими ипотечными кредитами.

Общегосударственные программы по ипотечному кредитованию в США были разработаны и приняты еще в 30-х годах двадцатого столетия. В настоящее время более 1300 организаций в штатах занимаются ипотечным финансированием с ежегодным оборотом свыше 500 млрд. долларов США.

Жилищная проблема

Необходимо отметить, что в России к решению ипотечной проблемы приступили еще в середине 90-х годов. В ряде субъектов федерации были созданы агентства по ипотечному кредитованию. Но по-настоящему к развитию ипотеки подступаются только сейчас. Жизнь требует свое.

В настоящее время строительство жилья для населения России остается одной из наиболее острых проблем. Более 40 млн. россиян до сих пор ютятся в неблагоустроенных квартирах, 2,5 млн. - в ветхом и аварийном жилье. По оценкам социологов, более 80 % населения в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

Опыт стран с рыночной экономикой показывает, что единственный способ приобретения дома и квартиры для людей со стабильными доходами, но при этом недостаточными для одномоментной покупки - это ипотека.

Отечественные коммерческие банки заявляют, что они готовы вести в России кредитование строительства жилья. Но по сути своей это просто декларация. Проблема отечественных коммерческих банков состоит в том, что они не в состоянии формировать портфель из долгосрочных кредитов. В настоящее время банковская ресурсная база в основном состоит из краткосрочных денежных средств. В результате несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно может привести к потере ликвидности и банкротству банка. Кроме того, банковский кредит достаточно дорог (до 18-25 % годовых), что сразу делает его малоинтересным для широкого круга лиц.

Наиболее перспективным, на мой взгляд, является механизм привлечения средств с помощью фондового рынка, с упором на долгосрочные денежные ресурсы, как институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых организаций, паевых инвестиционных фондов и др.), так и физических лиц.

Но здесь имеются определенные проблемы, большей частью, законодательного плана. Так, на российском рынке ценных бумаг существует понятие о трех видах ипотечных фондовых ценностей: эмиссионная ипотечная ценная бумага, муниципальная жилищная облигация и закладная.

Для введения в хозяйственный оборот эмиссионной ипотечной ценной бумаги необходимо принятие соответствующего федерального закона, где было бы определено, кто может ее выпускать, какое должно быть у нее обеспечение и т.д. Кроме того, необходимо определить, что в случае банкротства эмитента должно исключаться из имущества, составляющего конкурсную массу, или выделяться в особую конкурсную массу.

Второй вид ценных бумаг - муниципальные жилищные облигации - до конца 90-х годов был востребован в России. Он являлся одной из распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске и др.

Основной смысл их выпуска заключался в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых давала право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра). Срок обращения таких облигаций достигал 10 лет. Накопив необходимый пакет этих ценных бумаг, гражданин мог обменять его на квартиру соответствующей площади.

Как правило, эти облигации давали право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливалась на основе себестоимости строительства и индексировалась в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. И если владелец облигаций отказывался от приобретения квартиры, то он имел право на получение определенного денежного эквивалента, то есть облигации выкупались по текущей номинальной цене.

Но по второму виду муниципальных жилищных облигаций тоже существуют проблемы, связанные, в основном, со вступлением в силу Бюджетного кодекса РФ. Согласно кодексу, имеются ограничения на объемы денежных средств, привлекаемых с помощью муниципальных облигаций. В результате крупные жилищные программы, финансируемые за счет облигационных займов, при слабом городском бюджете практически невозможны.

Третьим видом ценной бумаги является закладная. Она удостоверяет право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой имущества. Но пока и она в России не работает.

Если говорить о нашем регионе, то в июле текущего года администрацией Красноярска были продекларированы планы о будущем грандиозном жилищном строительстве в краевом центре. Речь идет о проектах стоимостью более миллиарда рублей. При этом упоминалась и возможность использования ипотечных схем. Но здесь не все так просто.

Эти схемы могут работать только при наличии в крае крупного оператора по типу американского ипотечного агентства, который, по сути, будет котировать (покупать или продавать) региональные облигации, обеспеченные недвижимостью. Такие ипотечные агентства со 100%-ным государственным капиталом имеются у наших ближайших соседей в Новосибирской, Иркутской и Кемеровской областях. Думается, что пора и в крае создать такое учреждение. Ведь для того, чтобы обеспечить жителей Красноярского края новым и дешевым жильем, потребуются не только деньги, но и развитая инфраструктура.

Виктор Прохоров