За городом житье не худо. Но дорого

Разговоры о развитии малоэтажного строительства идут уже давно. Однако до сих пор под Красноярском практически нет коттеджных поселков, пригодных для комфортного проживания. Даже очень состоятельные люди сегодня не рискуют перебираться за город на ПМЖ и используют загородные дома, в основном, в качестве второго жилья — на теплое время года.

Дома есть — поселков нет

В окрестностях Красноярска в настоящее время строится порядка 20-30 коттеджных поселков. Именно «строится», потому что законченных и обжитых поселков — считанные единицы, а, как считают некоторые риелторы, их нет вообще. — Даже «Сосны» — один из самых первых коттеджных поселков — до конца не обжит сейчас, — говорит генеральный директор риелтерской компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константин Попов. К законченным поселкам он относит те, где полностью сданы жилые объекты, подведены все необходимые коммуникации, работают коммунальная и социальная инфраструктуры, а дома и территорию обслуживает управляющая компания. Совокупности этих параметров, считает Попов, сейчас не соответствует ни один из коттеджных поселков близ Красноярска.

Схожего мнения придерживается генеральный директор агентства недвижимости «Гранта» Алексей Анучин. — Возьмите любое красноярское издание по недвижимости — «коттеджных» предложений будет не менее двадцати. Но процентов восемьдесят из них даже близко не подходят под определение «коттеджный поселок». Большинство из них выглядит так: люди когда-то приобрели большой земельный участок, причем, как правило, он соответствует категории «под приусадебное хозяйство», а не «индивидуальное жилищное строительство», затем размежевали этот кусок земли на более мелкие участки и теперь продают их. Максимум, что предложат покупателю кроме земли — скважину, септик и генподряд на строительство дома. А хочешь — можешь строиться сам. Так большинство этих поселков и выглядят — стихийная стройплощадка с домами в разной степени готовности и архитектурном стиле «кто во что горазд». Ну, может, пара-тройка из них уже построены и заселены, — говорит Анучин.

Среди коттеджных поселков, которые наиболее полно соответствуют этому определению, риелторы назвали лишь несколько: «Сосны», «Удачный», «Английский парк», «Серебряный бор». Еще пара поселков активно строится.

Романтика разбивается о «бытовуху»

При всем этом спрос на загородное жилье среди красноярцев достаточно велик. — Люди стремятся за город, хотят жить в индивидуальных домах. Спрос есть и на земельные участки, и на загородные дома, и на жилье в коттеджных поселках. Причем, за город стремятся не только люди со сверхдоходами. Например, наибольшую аудиторию сейчас составляют покупатели, желающие приобрести дом недалеко от города, размером в пределах ста квадратов и стоимостью 3-5 млн рублей. Аудитория «бизнес-класса» предъявляет высокие требования еще и к архитектурному стилю, наличию охраняемой территории и т.д., и готова раскошелиться на 8-16 млн рублей. Спрос на премиальное загородное жилье (от 20 млн рублей) меньше, но он есть, причем, стабильный, — утверждает начальник земельного отдела агентства недвижимости «Посад» Татьяна Молтянская.

Однако нужно учитывать, что есть «просто» спрос, а есть платежеспособный спрос. — Спросите у человека: ты хочешь ездить на «Мерседесе»? Не сомневаюсь, что большинство ответит: да, хочу. А спросите, можешь ли ты себе позволить ездить на «Мерседесе»? Тут утвердительно ответят немногие. Так же и с загородным жильем: говоря о спросе на него, нужно учитывать, насколько велик именно обеспеченный спрос. И, уверяю вас, процент красноярцев, которые могут позволить себе жить за городом, не велик, — говорит Алексей Анучин.

Главная проблема коттеджных поселков и загородного жилья в целом — отсутствие коммуникаций, инфраструктуры и подъездных дорог. Оттого вся романтика житья за городом разбивается достаточно быстро о, казалось бы, простые бытовые вещи — вывоз мусора, уборка придомовой территории, перебои с отоплением, электричеством, водоснабжением, ежедневные поездки в город за продуктами, на работу и т.д. — Представляете, перспектива: живешь в загородном доме и вывозишь на своем «Лексусе» мусор. А как предостеречься от воров на время отсутствия? А как сделать, чтобы зимой дом не перемерз? А электричество отключили — куда бежать, кому жаловаться? То есть, зачастую люди, покупая загородный дом, полностью погружаются в решение подобных вопросов, которые в городе представляют собой бытовые мелочи, — поясняет руководитель проекта альпийской деревни «Шамони» Иван Молтянский.

Иными словами, позволить себе загородное жилье сейчас могут люди, мягко говоря, небедные — те, кто готов раскошелиться не только на покупку дома, но и на его обслуживание, наем персонала и т.д.

— Я бы еще советовал при покупке загородного дома уточнять, что входит в стоимость квадратного метра. Потому что зачастую, скажем, в 50 тысяч рублей за квадрат не входит стоимость участка, коммуникаций. За все это нужно платить отдельно, и в итоге квадрат обходится тебе уже не в 50, а во все 80-90 тысяч рублей, — говорит Алексей Анучин.

Строительство тормозят завышенные цены

В целом, считают риелторы, перспективы у коттеджного строительства есть, однако существует ряд проблем, которые тормозят его развитие. — Одна из них — завышенные цены на загородное жилье. Хотя застройщиков понять можно — они вынуждены идти на повышение цен, потому что очень дорого обходится даже не само строительство домов, а подведение к ним коммуникаций, прокладка дорог. Другая причина в том, что у нас зачастую строят жилье, которое оказывается невостребованным. Например, строят далеко и дорого. Или близко, но некомфортно и, опять же, дорого, — говорит Татьяна Молтянская.

Константин Попов считает, что самое главное для застройщиков — попасть в правильную нишу. — На мой взгляд, сейчас перспективно строить коттеджные поселки в расчете на средний класс — стоимостью 5-6 млн рублей за дом. В более высокой ценовой категории уже резко сокращается количество платежеспособных покупателей, — говорит Попов. Также, по его мнению, в ближайшие два-три года на красноярском рынке недвижимости появятся, наконец, те самые «законченные» коттеджные предложения. — Это будут и те поселки, которые сейчас строятся, и, возможно, появятся новые, — уточняет Попов. Однако он не исключает, что многие из тех поселков, что в настоящее время строятся, вовсе не будут завершены.

Сами застройщики говорят, что спрос на дома в коттеджных поселках очень высокий, но оговариваются — только в тех поселках, которые не просто заявлены, а активно строятся. — Мы, например, в настоящее время построили всю инфраструктуру первой очереди: дорогу, водопровод, кабельные сети, газопровод, магазин и т.д. Сейчас выходим на монтаж горнолыжной трассы. В принципе, уже сейчас в «Шамони» можно жить, все необходимые коммуникации работают. Поэтому у нас спрос на дома есть, и достаточно высокий, — утверждает Иван Молтянский.

Алексей Хитров, интернет-газета Newslab.ru