Кто должен строить социальные объекты?
Строительство школ, поликлиник, детсадов и прочей социальной инфраструктуры — это обязанность государства. Объекты возводятся на бюджетные деньги под кураторством региональных министерств и муниципальной власти.
Сейчас планы по строительству и вообще развитию каждой социальной сферы определяются нацпроектами, в рамках которых регионам выделяются миллиарды рублей из федерального бюджета. Получая немалые деньги, власти на местах вынуждены активизироваться. В Красноярске в рамках нацпроекта «Образование» досрочно введены сразу две школы — в Покровском и Нанжуль-Солнечном. Одновременно начато строительство школы в Пашенном, и сдадут её уже в этом году.
Однако даже при таких условиях муниципалитет не в состоянии успеть за строительством жилых домов.
«Одна из приоритетных задач для администрации города — строительство объектов социальной инфраструктуры. Но в силу объективных причин муниципалитет не имеет возможности строить социальные объекты во всех жилых комплексах одновременно. Стоит признать, что темпы строительства жилья в городе высокие, а темпы развития социальной инфраструктуры ограничены возможностями бюджета», — комментируют в департаменте градостроительства мэрии Красноярска.
При этом город, определяя очередность строительства объектов, учитывает именно темпы развития территорий. В первую очередь акцент делается на те районы, где идет наиболее активное появление нового жилья. Названные выше Покровский, Солнечный и Пашенный как раз относятся к таковым, но в Красноярске есть и другие быстро застраиваемые районы.
Как решается проблема недостатка денег?
Основным механизмом строительства школ и садиков остается финансирование за счет консолидированного бюджета, то есть когда деньги на объект выделяет и федерация, и край, и город.
Кроме того, в последние годы используется механизм выкупа готовых школ и садов у застройщиков. Муниципалитет объявляет конкурс и приобретает объект. В Красноярске среди таких примеров:
- детский сад на ул. Ольховой в микрорайоне «Нанжуль-Солнечный» компании «Сибиряк»
- детсад ул. Молокова компании «СЭМ и К»
- детсад на ул. Норильской компании «Сибспецмонтаж»
- школа в в мкр. «Солнечный» компании «Сибиряк»
- школа в мкр. «Преображенский» компании «Монолитхолдинг».
Но такое взаимодействие — это ни что иное, как муниципально-частное партнерство. То есть бизнес не обязан помогать в строительстве социальных объектов и может браться за них, только если сочтет нужным. Например, компании берут на себя обязательства по строительству школ и садиков при условии приобретения или аренды земли под свой проект по сниженной цене или в обмен на налоговые льготы.
Однако часто для застройщиков подобная инициатива сопряжена с различными проблемами. В частности, детский сад на Норильской не выкупался городом несколько лет. Собственник даже намеревался переделать помещение под квартиры и офисы, поскольку содержать пустующий детсад было невыгодно. Застройщик района «Иннокентьевский» — компания «Монолитхолдинг» — планировала своими силами построить там школу. Однако из-за изменения дорожной схемы города в 2013 году это стало невозможно, хотя проект школы стоимостью 25 млн. рублей уже был готов и прошел государственную экспертизу.
Еще один детский сад, построенный инвестором. Он тоже долго не вводился в эксплуатацию. Ситуацию по нему комментировал мэр Сергей Ерёмин в своем профиле в инстаграм:
Посмотреть эту публикацию в InstagramПубликация от Сергей Еремин (@eremin__krsk) 31 Мар 2019 в 5:57 PDT
У застройщика также должно быть достаточно свободных средств для строительства соцобъектов. По закону, деньги дольщиков могут тратиться только на возведение жилых домов. Переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу еще больше детализирует требования законодательства со стороны банков. Закладывать потраченные деньги в конечную стоимость жилья — тоже не выход. Очевидно, что это понизит конкурентоспособность проекта.
Если застройщик пообещал в проекте детсад или школу
Почему же девелопер указывает будущие школы и садики в своих проектах и на рекламных буклетах, если он не собирается их строить? Дело в том, что проектирование будущего жилого комплекса происходит с учетом градостроительной документации. В частности, застройщик опирается на Генплан города и проект планировки территории, которые определяют точные места расположения уже существующих и планируемых к постройке детсадов, школ, больниц.
Застройщик указывает расположение соцобъектов в своём проекте на основе этих документов, но это не значит, что он обязан их строить. Повторимся — это ответственность местной власти.
Кроме того, школы и садики должны быть включены в проект, чтобы он удачно прошел последующие экспертизы, а город выдал разрешение на строительство. В Красноярске сегодня ни один новый микрорайон не начинает строиться без заложенных в него объектов социальной инфраструктуры. Этот принцип применяется местной властью несколько лет, правда, не всегда соблюдается при точечной застройке.
Как усыплять бдительность, плевать на решения судов и под шумок расширять городУ красноярцев может возникнуть справедливый вопрос: почему зачастую на месте заявленных детсада или школы впоследствии появляется жилой дом? Как поясняют в департаменте градостроительства, такая ситуация действительно была возможной, но теперь сведена к минимуму. Утвержденные в 2015 году Генплан, правила землепользования и застройки, местный регламент градостроительного проектирования позволили сдерживать коммерческий интерес строительных компаний и соблюдать баланс при застройке.
Сейчас в Красноярске значительная часть территорий охвачена утвержденным проектом планировки — наиболее детальным документом, определяющим размещение различных объектов.
Однако это не отменяет возведение зданий, которые нарушают архитектурный облик города, или появление недобросовестных застройщиков, готовых возводить дома вопреки зонированию и градостроительным нормам.
Если по градостроительным документам соцобъект есть, то почему его не строят?
Опять же — проблема в деньгах. Но не только. Иногда планы города по строительству социальной инфраструктуры связаны с отсутствием свободных земельных участков в муниципальной собственности.
«Например, в Николаевке есть участок, предназначенный по Генплану для строительства школы, но он находится в собственности сразу у нескольких частных лиц (на участке расположены частные жилые дома). В 5-ом микрорайоне „Солнечного“ и микрорайоне „Образцово“ участок под строительство сада и школы обременен правами третьих лиц», — рассказывают в департаменте градостроительства.
Или взять Академгородок, где муниципалитет хочет и готов построить школу, крайне необходимую жителям, но бОльшая часть земли там находится в федеральной собственности. «На неоднократные обращения администрации города к правообладателю с просьбой передать эту территорию в муниципальную, собственник ссылается на то, что не считает это возможным», — поясняют в мэрии.
Усложняет ситуацию то, что в федеральном законодательстве строительство объектов социальной инфраструктуры не является муниципальной нуждой. То есть город не может принудительно изымать землю, предоставляя собственнику выкупную стоимость объекта, и эта проблема актуальна не только для Красноярска.
Отчасти вопрос с дефицитом земли решает комплексное развитие территорий (КРТ): у муниципалитета появляется возможность освободить определенную территорию от ветхих частных домов или промышленных строений, которые уже не используются. Далее эта территория осваивается застройщиком, и он строит там не только жилье или коммерческие объекты, но и оставляет место для объектов социальной инфраструктуры. Пример — Николаевка. Она станет одной из первых в городе территорий, реновация которой пройдет в рамках КРТ.
Могу я узнать, когда в моем районе появится школа или детсад?
Да, вы можете узнать о том, планируется ли в вашем районе строительство объектов социнфраструктуры. Для этого можно направить обращение в администрацию города.
