Когда кредитор может потребовать продать ипотечное жилье?
По закону об ипотеке, если заемщик за год просрочил четыре и больше платежей по кредиту, банк вправе потребовать досрочно погасить долг и взыскать заложенное жилье через суд. Даже когда оно у человека единственное.
Может ли банк заставить заемщика досрочно погасить ипотеку из-за просрочки по потребкредиту?
Нет. Долги по двум разным кредитам не связаны, даже если вы оформили их в одном банке.
Банк вправе требовать досрочно погасить ипотеку, только если вы:
- задержали платежи именно по этому ипотечному кредиту;
- отказались от страховки залога (либо срок полиса закончился) и в течение 30 дней не оформили новый страховой договор;
- продали или подарили заложенную недвижимость без согласия банка;
- грубо нарушили правила использования, содержания или ремонта жилья.
Просроченные выплаты по другим кредитам не могут стать поводом для претензий по ипотеке.
Но если вы не будете гасить потребительский кредит, банк может обратиться в суд или к нотариусу, получить исполнительный документ и в принудительном порядке начать списывать с ваших счетов сумму долга. Не исключено, что из-за этого у вас не будет денег на платежи по ипотеке.
Что делать, если не хватает денег на погашение ипотеки?
В сложной жизненной ситуации вы имеете право взять каникулы — отложить платежи по кредиту на полгода. Поставить ипотеку на паузу можно, даже когда у вас уже есть просрочка. Подробно о том, в каких случаях удастся сдвинуть график погашения, читайте в статье «Как получить ипотечные каникулы».
Если условия каникул не соблюдаются или после полугодового перерыва ваше финансовое положение не поправилось, можно попросить банк реструктурировать кредит. То есть изменить график платежей, например уменьшить их на время и удлинить срок выплат. У многих банков есть собственные программы реструктуризации, и они идут навстречу заемщикам.
Когда ни каникулы, ни реструктуризацию оформить не удалось, вы можете сами продать заложенную квартиру или дом. Кредитор обязан согласиться на такой вариант, если вырученных денег хватит, чтобы полностью закрыть долг по ипотеке.
Покупатель перечислит стоимость недвижимости не вам, а банку. В первую очередь они пойдут на погашение ипотечного кредита, а сумму сверх задолженности банк выплатит вам. Не исключено, что разницы хватит, чтобы купить другое жилье или хотя бы сделать первоначальный взнос по новой ипотеке с меньшей суммой платежа.
Важно обратиться за каникулами, реструктуризацией или разрешением на самостоятельную продажу недвижимости до того, как банк начнет взыскание залога через суд.
Мне нечем гасить кредит, я хочу продать ипотечную квартиру
Сообщите банку, что не можете выплачивать долг и хотите продать заложенное жилье.
Заявление о самостоятельной продаже недвижимости отправьте на официальный электронный адрес банка или любым другим способом, который указан в вашем договоре. Если у вас есть созаемщик по ипотеке или заложенная недвижимость принадлежит другому человеку, вам нужно подать общее заявление.
В течение 10 дней после того, как банк получит ваше заявление, он пришлет разрешение на продажу или отказ. Запрет сделки возможен лишь в четырех случаях:
- банк уже подал иск в суд о взыскании этого имущества;
- жилье также заложено у других кредиторов;
- вы начали судебное или внесудебное банкротство;
- вы уже пытались продать эту недвижимость раньше, но не смогли.
Если оснований для отказа нет, банк сообщит, по какой минимальной цене вы обязаны продать квартиру или дом. Этой суммы должно хватить на полное погашение кредита вместе с процентами и штрафами, иначе вы не получите разрешение на сделку.
Банк установит, как вы должны провести расчеты с покупателем недвижимости, а также до какой даты. По закону у вас есть четыре месяца на продажу, но вы можете попробовать согласовать и больший срок. В течение этого времени банк не вправе взыскать ваше жилье через суд.
Все деньги, вырученные за квартиру или дом, сначала получит банк. В договоре купли-продажи прописывается, что покупатель переведет стоимость недвижимости не вам, а банку — в счет погашения кредита. Когда цена продажи выше суммы долга, банк выплатит вам разницу.
Если вы не успеете найти покупателя или передумаете продавать жилье самостоятельно, кредитор может начать взыскание через суд и выставит недвижимость на торги. В итоге вам придется не только выплатить кредитору остаток долга с процентами и штрафы за просрочку платежей, но и возместить судебные расходы.
А если на торгах квартиру продадут по заниженной цене и долг не будет погашен?
Да, такой риск существует. Суд назначает начальную цену торгов в размере 80 % от рыночной стоимости жилья, которую берет из отчета оценщика. Такой отчет всегда составляют перед тем, как оформляют жилье в залог.
Если торги не состоятся, например потому что никто не захочет покупать ваше жилье, то в течение месяца проведут повторные торги. Начальная цена продажи на них будет снижена до 68 % от рыночной стоимости. В случае когда и со второго раза не удается продать имущество, кредитор забирает его себе за 60 % от рыночной цены. Долг заемщика перед банком уменьшится на эту сумму. Затем банк попытается продать жилье самостоятельно.
Если цена квартиры, по которой ее продали с торгов, либо стоимость, по которой она досталась кредитору, будет больше задолженности, вам выплатят разницу.
Но может случиться, что даже после того, как вы лишитесь жилья, долг все равно окажется погашен не полностью. Тогда банк будет пытаться взыскать остальное. Поэтому в случае, если жилье подорожало с момента его покупки в кредит, просите суд провести экспертизу его стоимости. Тогда и начальная цена торгов, и сумма, по которой недвижимость предложат кредитору (если торги не состоятся), будут выше.
Как быстро продадут жилье?
Как правило, эта процедура занимает от нескольких месяцев до года, поскольку состоит из ряда обязательных этапов.
- Рассмотрение дела в суде. Обычно суд назначает несколько заседаний и только затем выносит решение.
- Переход дела к приставам. После того как решение суда вступит в силу, кредитор передает исполнительный лист в службу судебных приставов (ФССП). Приставы сначала предложат вам погасить задолженность самостоятельно и дадут на это несколько дней. Если не уложитесь и в этот срок, представители ФССП начнут выполнять постановление суда.
- Взыскание долга. В первую очередь судебные исполнители пытаются списать долг с банковских счетов должника. Если они обнаружат на них нужную сумму, то продажа недвижимости отменится.
- Продажа недвижимости с торгов. В случае когда денег на счетах недостаточно, квартиру или дом выставят на торги. Сами приставы не занимаются торгами — они передадут дело в Росимущество или его подрядчику. Те проведут публичные торги, в которых смогут принять участие желающие приобрести ваше жилье.
- Передача жилья банку. Если никто не захочет купить вашу недвижимость, она отойдет кредитору.
На каждом из этих этапов, вплоть до момента продажи имущества на торгах, вы можете погасить долг полностью — и тогда жилье останется в вашей собственности.
Если у меня вдруг появятся деньги, могу ли выкупить свое жилье на торгах?
Нет, должнику и членам его семьи запрещается участвовать в торгах. Но вы вправе в любой момент погасить долг до продажи жилья.
Если ни первые, ни вторые торги не состоятся и залог заберет себе банк, можно попробовать договориться с ним об обратном выкупе жилья. Но банк вправе назначить любую цену продажи или вообще отказаться продавать вам ваше бывшее жилье.
С мужем договорились выплачивать ипотеку поровну, но он перестал вносить свою часть платежей. Можно ли поделить жилье в залоге, чтобы мою половину не продали?
Любые сделки с ипотечной недвижимостью, в том числе раздел площади, проходят только с согласия банка. Если он возражает, выделение долей супругов возможно лишь через суд. При этом неважно — живут супруги в браке или разводятся.
Все риски и законные вариантыКак бы ни развивалась ситуация, если банк не будет получать ипотечные платежи вовремя и полностью, рано или поздно он поставит вопрос о продаже заложенной квартиры или дома целиком. Защитить от торгов часть жилья не получится.
Но выход из ситуации все же есть. По соглашению с банком или через суд можно разделить имущество одновременно с долгом по кредиту. В таком случае муж и жена будут рассчитываться с банком по двум разным ипотечным договорам. Если один из супругов перестанет платить, банк выставит на торги только его долю недвижимости.
В какой момент из заложенного жилья выселяют жильцов?
Недвижимость выставляют на продажу, даже если в ней еще зарегистрированы и проживают люди. Обычно приставы и организаторы аукциона даже не заходят в квартиру или дом, чтобы осмотреть их. Покупатели ориентируются на адрес жилья, площадь и планировку.
Когда у недвижимости появится новый собственник, он сможет обратиться в суд и потребовать, чтобы бывших владельцев лишили права пользоваться жильем. Это обычно занимает пару месяцев, но иногда больше.
Если прежние жильцы не соглашаются выехать добровольно, то, как только решение суда о выселении вступает в силу, покупатель вправе обратиться к приставам, и те освобождают жилплощадь.
Детей, инвалидов и пенсионеров не могут выселить из ипотечного жилья?
Нет, если заемщик перестал платить по кредиту, банк вправе продать заложенную недвижимость — даже когда ей владеют несовершеннолетние, пожилые или люди с инвалидностью. А новый собственник вправе выселить любых прежних жильцов.
Поэтому лучше не доводить дело до суда и стараться договориться с банком, если возникают трудности с погашением ипотеки.
По материалам проекта «Финансовая культура» ЦБ РФ
